Documentación y trámites
Contrato de arras, qué es, tipos y cómo funciona
Respuesta corta
El contrato de arras es un contrato privado con el que comprador y vendedor reservan una compraventa. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio y ambos fijan el plazo para firmar la escritura. En las arras penitenciales, que son las más habituales, si el comprador desiste pierde lo entregado, y si desiste el vendedor debe devolverlo duplicado.
El contrato de arras es el paso intermedio entre el acuerdo verbal y la escritura ante notario. Bien redactado, da seguridad a las dos partes. Mal redactado, puede provocar conflictos si algo falla.
Tipos de arras
| Tipo | Qué permite | Si el comprador no cumple | Si el vendedor no cumple |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 Código Civil) | Desistir de la operación | Pierde la cantidad entregada | Devuelve la cantidad duplicada |
| Confirmatorias | No permiten desistir: confirman la venta y la cantidad es un anticipo del precio | El vendedor puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización | El comprador puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización |
| Penales | Fijan una penalización por incumplimiento, sin liberar de cumplir | Pierde la cantidad y puede exigírsele el cumplimiento | Devuelve la cantidad y puede exigírsele el cumplimiento |
Si el contrato no dice claramente de qué tipo son, se pueden producir discusiones sobre sus consecuencias. Por eso conviene que indique expresamente que son penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, si es lo que se quiere.
Qué debe incluir
- Identificación completa de comprador, vendedor y vivienda, con su referencia catastral y sus datos registrales.
- Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago del resto.
- Tipo de arras.
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Estado en que se entrega la vivienda: libre de cargas y de ocupantes, al corriente de comunidad e impuestos.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Qué ocurre si el comprador no consigue financiación, si así se acuerda.
¿Cuánto se entrega en arras?
La ley no fija un importe ni un plazo: los pactan las partes. Lo importante es que el importe sea proporcionado y que el plazo deje tiempo suficiente para conseguir la hipoteca, si el comprador la necesita.
Antes de firmar
- Comprueba con una nota simple reciente que el vendedor es el titular y qué cargas tiene la vivienda.
- Si vas a pedir hipoteca, consulta antes con tu banco para no comprometerte a un plazo que no puedas cumplir.
- Revisa el certificado de la comunidad y el último IBI.
Esta guía es información general. Ante cualquier duda sobre un contrato concreto, consulta con un profesional del derecho. Si estás vendiendo o comprando en A Coruña y quieres que revisemos juntos los pasos, contacta conmigo.