Vender vivienda
Gastos de vender una vivienda, qué paga el vendedor
Respuesta corta
Quien vende una vivienda suele afrontar la plusvalía municipal, el IRPF si obtiene una ganancia, el certificado energético, los gastos de cancelar la hipoteca si la tiene, las deudas de comunidad y los honorarios de la agencia si contrata una. El importe depende de cada venta, así que conviene calcularlo antes de fijar el precio.
Lo que recibes por tu vivienda no es lo que te queda al final. Conocer los gastos antes de poner el precio evita sorpresas en la firma.
Resumen de gastos
| Gasto | ¿Lo paga el vendedor? | De qué depende |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Sí, en una venta | Del valor del suelo, de los años de propiedad y del tipo que fije el Concello |
| IRPF | Sí, si hay ganancia y no está exenta | De la diferencia entre el precio de venta y el de compra, con sus gastos |
| Certificado energético | Sí, lo encarga el propietario | Del técnico que lo emita |
| Cancelación de la hipoteca | Sí, si queda hipoteca | Del capital pendiente, del contrato y de los gastos de notaría y Registro |
| Deudas de comunidad | Sí, las que tenga al vender | De lo que esté pendiente |
| Escritura de venta | Según el pacto | Ver más abajo |
| Honorarios de la agencia | Si la contratas | De lo acordado por escrito |
Plusvalía municipal
Es un impuesto del Concello sobre el aumento de valor del suelo. En una venta lo paga quien vende y hay 30 días hábiles para declararlo. Si no ha habido aumento de valor, puede no haber nada que pagar, pero hay que declararlo y acreditarlo. Lo explico en la guía de la plusvalía municipal.
IRPF
Si ganas dinero con la venta, debes incluirlo en tu declaración de la renta. Hay exenciones, por ejemplo para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o si reinviertes en otra. Consulta tu caso con un asesor y la información de la Agencia Tributaria.
Certificado energético
Es obligatorio para vender, salvo excepciones, y lo encarga el propietario. Si ya tienes uno en vigor, no hace falta otro. Consulta la guía del certificado energético.
Hipoteca pendiente
Puedes vender aunque aún tengas hipoteca: lo habitual es saldarla con el dinero de la venta. Pide a tu banco el importe exacto y revisa tu contrato, porque puede haber una comisión por reembolso anticipado. Además, la cancelación en el Registro tiene gastos de notaría y Registro, y de gestoría si la encargas.
Comunidad de propietarios
Debes declarar en la escritura que estás al corriente o indicar lo que debes, y aportar un certificado de la comunidad. Salvo que el comprador te exima expresamente, sin ese documento no se puede firmar la escritura. El administrador o secretario tiene un máximo de siete días naturales para emitirlo, así que no lo dejes para el último momento.
Escritura
El Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y lo posterior a la venta. Como puede pactarse otra cosa, déjalo claro en el contrato de arras.
Antes de fijar el precio
- Pide una estimación de la plusvalía y del IRPF para tu caso.
- Solicita al banco el capital pendiente y las posibles comisiones.
- Comprueba que la comunidad y los recibos están al día.
- Reserva el dinero de los impuestos que pagarás después de la firma.
Si vendes en A Coruña o alrededores y quieres revisar tu caso, solicita una valoración sin coste. Los cálculos fiscales concretos debe confirmarlos tu asesor.